（原标题：公募REITs即将问世，市场范围可达6万亿！哪些商品有望开始受益？）

本年以来，境内基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）制度建设明显加速。相干部门于4月末公布了试点事情通知及相干征求意见稿，8月国度发展革新委办公厅公布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报事情的通知》，上周五证监会公布《公然召募基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》），正式确立了REITs的制度体系。

分析人士告诉期货日报记者，《指引》不仅是我国资本市场及基础设施投融资领域具有里程碑意义的事件，更意味着各大基金公司最快可本日上报此类产物。

市场对期盼已久，REITs幸亏哪？

所谓REITs，即不动产投资信托基金，是一种通过刊行收益凭据搜集多数投资者的资金，交由专门投资机构举行不动产投资谋划管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金，也是实现不动产证券化的紧张手段。

公募REITs依附门槛低、分红比例高、流动性强等上风已成为中小投资者间接投资不动产项目的良好途径。现实上，自20世纪60年代公募REITs在美国推出以来，目前已有40多个国度（地域）刊行了该类产物，其投资领域也由最初的房地产拓宽到旅店、阛阓、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产物。

据相识，海内早在2002年就有部门信托公司创设了相干产物。而2007年以后，海内学术界、实务界和羁系部门对中国REITs市场的功效定位、运作模式、产物设计、羁系规则等方面的研究越发深入，甚至作出了诸多实验。好比2009年年初中国人民银行会同有关部门形成了REITs开端试点的总体构架。2011年，海内出现了首个REITs专户产物：国投瑞银主投亚太地域REITs产物。

而我国第一只真正的权益类REITs产物中信动身的上市，对我国REITs的发展产生了重大影响。“究竟，类REITs的遍及开展为公募REITs的推出积累了较为富厚的经验，并造就了一定的人才。而目前公募REITs法律框架、羁系情况、市场准备等条件已基本成熟。”某不愿具名的业内人士对期货日报记者表示。

中大期货副总司理、首席经济学家景川对此表示认同。在他看来，2020年以来，REITs在制度建设上明显加速。4月30日，中国证监会、国度发改委印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相干事情的通知》，并颁布配套指引，明确在重点领域以个案方式开展基础设施REITs试点。8月3日，国度发展革新委办公厅公布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报事情的通知》。8月7日，证监会公布《公然召募基础设施证券投资基金指引（试行）》，基础设施REITs的制度体系正式确立，中国版REITs向前迈出了紧张一步。

《指引》多角度明确各方职责

证监会公布的《指引》共五十一条，主要对产物界说、参与主体资质与职责、产物注册、基金份额发售、投资运作、项目管理、信息披露、监视管理等举行规范。

起首，《指引》明确了产物界说与运作模式。《指引》明确提出公然召募基础设施证券投资基金（以下简称“基础设施基金”）接纳“公募基金+基础设施资产支持证券”的产物结构，基金管理人与基础设施资产支持证券管理人存在现实控制关系或受同一控制人控制。

《指引》还指出，基础设施基金应具备80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全全部权或谋划权利；基金管理人自动运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，并将90%以上归并后基金年度可供分配金额按要求分配给投资者等条件。

对于上述运作模式，南方某大型公募基金人士表示，《指引》在资产遴选、方案设计、定价刊行上非常明确地实行权益投资导向，在项目尽调、刊行、运营、信批上，明确了公募基金的主导职位，并通过二级市场买卖业务模式提供流动性，在运作模式上实质已经与海外公募REITs无异，非常值得期待。

其次，《指引》从基金管理人与托管人角度举行规范。《指引》要求基金管理人除应当具备通例公募基金投资管理能力外，还应当配备不少于3名具有5年以上基础设施项目投资管理或运营经验的主要卖力职员；具备健全有用的基础设施基金投资管理、项目运营、内部控制与风险管理制度和流程等。同时，要求基金托管人应当具有基础设施领域资产管理产物托管经验，并为开展基础设施基金托管业务配备富足的专业职员。

而作为专业机构，《指引》夸大，基金管理人也应严把项目准入关，对基础设施项目权属、现金流、运营等相干情况举行全面的尽职观察，可以与资产支持证券管理人联合开展尽职观察，须要时还可以聘请取得保荐业务资格的证券公司担任财政顾问对项目举行尽调。

产物刊行方面，《指引》给出了定价方式和发售摆设，包括对战略配售、网下询价对象、发售比例分配、基金贩卖、召募失败处置惩罚等情况举行明确。而运作上，一方面要规范基金投资运作，就投资限定、乞贷摆设、关联买卖业务、基金扩募等详细要求。另一方面，还要增强基础设施项目运营管理，允许基金管理人设立专门子公司负担基础设施项目运营管理职责，也可以委托切合条件的外部管理机构卖力部门运营管理职责。

末了，在信披和羁系方面，《指引》指出，要坚持“以信息披露为中心”，确保基金运作公然透明，对于发售环节、运作环节以及定期陈诉中各项需要披露的信息逐一明确。证监会及相干派出机构对基础设施基金的基金管理人、资产支持证券管理人、托管人等专业机构及其从业职员举行监视管理，对违法违规举动依法举行处罚。同时，要求证券买卖业务所、中证协、中基协对基础设施基金相干活动实行自律管理。

REITs远景辽阔，市场范围有望达6万亿元

对于公募REITs产物的未来，中国（香港）金融衍生品投资研究院院长王红英认为，发展远景是巨大的。

“尤其是在当前特殊的情况下，为降低西欧对我国经济扩展设限带来的影响，我国自然会推出更多的基础设施建设来维持我国经济的稳定增长。”他说，基础设施投资虽然耗资大，但投资回报期一般也较长，因此各地基础设施融资存在较大需求。在如许的情况下，推动REITs这种创新金融工具的发展，一定水平上也富厚了地方融资的手段，可以为我国的基础设施建设提供大量资金。

另一方面，思量到REITs还将稳定、长期的基础设施资产推向资本市场，为投资人提供可长期设置、稳定分红、透明管理的金融产物，为我国资本市场提供有用增补，也能在一定水平上改变已往基建投资主要由财政主导的局面。

在当前财政资金压力较大配景下，景川认为，引入社会存量资金参与基建项目，不仅可以或许解决部门资金问题，也是市场化革新的紧张一步。“这使得一些已往因资金问题而弃捐的基建项目得以顺遂推进，对于海内宏观经济具有一定拉行动用。”景川说。

现实上，据王红英预测，未来三至五年，这类产物很可能会为我国基础设施建设提供约六万亿元的资金支持，进而进一步提升我国基础设施建设的速率和效率，为我国未来的经济内循环做好储备。

在景川看来，某种意义上，这也是贯彻落实国度关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板的重大肆措，有利于积极支持国度重大战略实行，深化金融供应侧结构性革新，强化资本市场服务实体经济能力，进一步创新投融资机制，有用盘活存量资产，促进基础设施高质量发展。